住宅ローンの手数料とは？保証料との違い・相場の目安・いつ払うのかをわかりやすくご紹介

住宅ローン借入時に必要な費用とは？わかりやすくご紹介！

住宅ローン借入時に必要となる費用は複数あります。ここでは、住宅ローンに必要な諸費用について、個別に確認していきます。

①銀行事務取扱手数料

銀行事務取扱手数料は「定額型」と「定率型」の2種類に分けられるのが一般的です。利用する銀行によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

• 定額型

金額が一律で決まっているタイプ。借入金額にかかわらず手数料は一定額になります。

• 定率型

借入金額に一定の料率を乗じて手数料を算出するタイプ。借入金額に比例して手数料が変動します。

②印紙代

印紙代とは、契約書類に添付する印紙税の税額です。住宅ローン契約時に必要な「金銭消費貸借契約書」は書面または電子での契約となりますが、書面での契約を行う場合は印紙代が必要となります。

※電子契約の場合は印紙代が不要ですが、代わりに電子契約手数料がかかる場合があります。なお、印紙代は印紙税法に基づき納付しなければならない税金であり、銀行に支払う手数料ではありません。

③電子契約手数料

住宅ローンの借入れを電子契約で手続きする際に支払うのが「電子契約手数料」です。

近年では契約書への押印が不要となる電子契約を導入する銀行も増えてきました。住宅ローンの申込みをオンラインで完結できる銀行も少なくありません。

ペーパーレス化により銀行側もコストが削減されるため、電子契約手数料は比較的安価に設定されることが多いです。

④保証料・保証会社事務取扱手数料

住宅ローンを借りる際には、銀行から保証会社との契約を求められることがあります。

保証会社とは、住宅ローン借入後に返済不能となった場合、契約者に代わって銀行に返済を行う会社のことを指します。この保証会社と保証委託契約を締結する際に支払うのが保証料です。

ただし、保証会社が銀行に対して住宅ローンの返済を行うことで、銀行に対する住宅ローン債務はなくなりますが、契約者は保証会社に対して返済を続ける義務があります。

債権者が銀行から保証会社に変わるだけで、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではないことに注意しましょう。

銀行によっては借入時に一括して支払うのではなく、金利に保証料を上乗せして毎月支払うケースもあるので確認しておきましょう。たとえば、金利が0.6%で上乗せ保証料が0.2%の場合は、適用金利が0.6+0.2=0.8%となります。

このような「金利上乗せタイプ」なら初期費用を抑えることも可能ですが、月々の返済額は大きくなります。

また、保証料のほか保証会社に対する事務取扱手数料が必要となる場合もあります。

⑤抵当権設定費用

住宅ローンを借りる際には、購入した土地や建物に対して、銀行または保証会社から抵当権の設定を求められます。

抵当権とは、契約者が住宅ローンの借入後に返済不能となった場合に、その住宅や土地の売却代金から、銀行または保証会社が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。抵当権が行使されると、抵当権が設定されている不動産は原則競売にかけられることになり、その落札金額が住宅ローンの返済にあてられます。

抵当権の設定にあたっては、銀行または保証会社から法務局での抵当権設定登記を求められます。登記には登録免許税を支払う必要があるほか、印鑑証明書や登記事項証明書なども提出するので、それぞれの取得手数料も必要です。

また、登記手続きは司法書士へ依頼することが一般的で、その場合は司法書士に対して別途報酬を支払う必要があります。

住宅ローンの手数料は保証料とどう違うの？

手数料と保証料の一般的な違いは以下の通りです。

• 「銀行」への支払い：事務取扱手数料や電子契約手数料などの各種手数料
• 「保証会社」への支払い：保証会社との保証委託契約に伴う保証料

一般的に、支払方法は下記の2種類に分かれます。

１.一括払い

住宅ローンの借入時に、手数料と保証料の全額を一括して支払うタイプです。外枠方式とも呼ばれます。

２.住宅ローン金利への上乗せによる支払い

毎月発生するローンの支払いに、保証料を上乗せするタイプです。内枠方式とも呼ばれます。なお、手数料は借入時に一括で支払います。

それぞれの銀行がどのような取り扱いをしているのか、確認するようにしましょう。

住宅ローンの手数料と保証料の違いについてさらに詳しく知りたい方は、「保証料型と手数料型住宅ローンの違い」もご覧ください。

住宅ローンの費用の相場はいくら？

住宅ローンの費用は銀行によってさまざまです。実際に住宅ローンの借入れを検討する際には、複数の銀行から見積もりを取って比較したほうがいいでしょう。

銀行事務取扱手数料

銀行によっても異なりますが、定額型はローンの総額に関わらず3万円～5万円前後、定率型は借入額の2.2％程度であることが多いです。

定率型は、一般的に定額型よりも低金利で借り入れすることができるというメリットがありますが、手数料額は住宅ローンの借入金額に比例するため、高額物件を購入する場合等は手数料が高額となる可能性があるので注意しましょう。

たとえば、借入金額が3,000万円の場合、手数料額は「3,000万円 × 2.2%  = 66万円」ですが、5,000万円の場合は「5,000万円×2.2％＝110万円」となります。

なお、千葉銀行の銀行事務取扱手数料は定額型で44,000円です。

印紙代

契約書に貼付する必要がある印紙税額は下記の通りです。

• 金銭消費貸借契約証書

電子契約手数料

電子契約手数料は銀行によって異なりますが、5千円～1万円程度であることが多いです。

電子契約は印紙代がかからず、電子契約手数料が印紙代より安くなることもありますので、導入している銀行では利用を検討してみましょう。

なお、千葉銀行では電子契約を導入しており、電子契約手数料は11,000円です。

保証料・保証会社事務取扱手数料

保証会社に支払う保証料は、住宅ローンの借入金額や借入年数により異なります。

なお、千葉銀行の住宅ローンでは保証料全額を一括して支払うタイプの場合、ご融資金額100万円につき、借入期間別に下記の保証料がかかります。

また、金利上乗せタイプの場合は、適用金利に0.1％から0.5％が上乗せされることが一般的です。

なお保証料とは別に、保証会社に対して事務取扱手数料が必要となる場合があります。

千葉銀行では、保証会社への事務取扱手数料は11,000円です。

抵当権設定費用

抵当権設定登記には、登録免許税として借入金額の0.4％を支払う必要があります。

例えば住宅ローンの借入れが3,000万円であれば、登録免許税額は3,000万円×0.4％＝12万円です。

なお、特定の条件を満たせば軽減措置が適用され、0.4％から0.1％に税率が下がることもあります。

軽減措置の適用期限や適用要件については、事前に財務省のホームページ等で確認しておきましょう。^注1

また、司法書士に手続きを依頼する場合は別途報酬の支払いが必要になります。司法書士により報酬費用は異なりますが、関東地区における司法書士報酬平均額は39,267円となっています。^注2

マイホーム購入時には所有権移転・保存に伴う登記も必要となり、抵当権設定登記と同様に登録免許税や司法書士報酬を支払うこととなります。登記費用がトータルでどの程度になるか、事前に不動産会社や司法書士へ確認しておきましょう。

注1）財務省「登録免許税に関する資料」

注2）日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)

住宅ローンの諸費用は契約時に一括で支払う

住宅ローンの諸費用は、融資を実行するタイミングで一括払いするのが一般的です。以下に簡単な住宅ローンの流れを記載しましたが、融資の実行タイミングは下記の「6」にあたります。

1. 住宅ローンの仮審査を申込む
2. 仮審査の結果が通知される
3. 本審査を申込む
4. 本審査の結果が通知される
5. 金銭消費貸借契約を締結する
6. 資金決済、引渡し

住宅ローンの融資実行時に支払いが必要ですので、あらかじめ資金計画に組み入れておきましょう。

なお、具体的な支払い方法は銀行によっても異なりますので事前に確認しておくことが大切です。

住宅ローン借入時のポイント

住宅ローン借入時の主なポイントは下記の３つです。

• 事前にどのような費用がかかるのか確認する
• 複数の銀行の住宅ローンを比較する
• ファイナンシャルプランナーなどに相談する

それぞれ詳しく解説します。

事前にどのような費用がかかるのか確認する

住宅ローン借入時に必要となる諸費用は銀行によって異なりますので、事前に確認しておくことが大切です。

夢のマイホーム購入は考えなければならないことも多く、つい住宅ローンのことを考えるタイミングが遅くなってしまうかもしれません。

思わぬ予算超過を防ぐためにも、あらかじめどのような費用がどの程度かかるのか、どのように支払う必要があるのか等をしっかり確認したうえで計画を立てていきましょう。

複数の銀行の住宅ローンを比較する

各銀行の住宅ローンは、金利や手数料など、さまざまな条件によって支払うべき総額が異なってきます。

ひとつの銀行で判断するのではなく、複数の銀行で住宅ローンを比較検討して総支払額を確認しましょう。

また総支払額だけでなく、銀行の店舗網や普段の取引の利便性、住宅ローン借入れにあたってのサポート体制、団体信用生命保険など、さまざまな面での比較検討が重要です。

ファイナンシャルプランナーなどに相談する

住宅ローンを自身で検討するのも大切ですが、ファイナンシャルプランナーのようなプロに相談するのも賢明な選択肢のひとつです。

ファイナンシャルプランナーに相談すると、住宅ローンだけでなく老後資金や教育資金も含めて長期的な視点から、家計を立体的にプランニングしてくれます。

また、住宅ローン控除などの税制優遇措置を的確に活用するためのアドバイスも受けることができます。

※ファイナンシャルプランナーへの相談は別途相談料が発生する場合があります。

まとめ

住宅ローンを借りる際には、さまざまな費用がかかることを理解しておく必要があります。場合によっては大きな金額になることもあるため、事前の確認が不可欠です。

銀行によっても手数料の金額は異なるので、複数の銀行を比較検討して、自分に合った住宅ローンを選択するといいでしょう。

専門家に相談をしてみるのも、ひとつの方法です。千葉銀行では店舗でのご相談にも対応しております。住宅ローンでお困りのことがありましたら「ご来店予約サービス」をご利用ください。

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